Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Продать — можно, закон такую сделку не запрещает. Всё упирается не в запрет, а в банк: ипотеку по квартире, где план расходится с фактом, чаще всего не одобряют. Разберём вашу ситуацию по документам и скажем, что имеет смысл успеть до сделки.
Короткий ответ
Продать можно, и это не серая схема
Ни Жилищный кодекс, ни закон о регистрации недвижимости не запрещают продажу квартиры, в которой перепланировка не согласована. Росреестр смотрит на объект и на право собственности. Совпадает ли планировка с техническим паспортом, при регистрации никто не проверяет.
Поэтому сама постановка вопроса немного смещена. Продажа возможна всегда. Вопрос в том, сколько покупателей до вас дойдёт и по какой цене.
На вторичном рынке недвижимости Петербурга квартиры с несогласованными изменениями встречаются постоянно, и договоры купли-продажи по ним подписывают каждый день. Другое дело, что заметная часть таких сделок разваливается на этапе банка, и происходит это уже после того, как стороны договорились о цене.
Ограничение здесь фактическое, и создают его две стороны. Покупатель, который не хочет получить вместе с квартирой чужую проблему. И банк, который не хочет держать в залоге объект, отличающийся от документов.
Где сделка встаёт
Ипотека — вот настоящий стоп
За наличные квартиру с перепланировкой покупают спокойно: стороны договариваются между собой, и дальше это забота нового собственника. Сложности начинаются, когда покупатель идёт в банк.
Схема простая. Банк заказывает оценку, оценщик выезжает на объект и сверяет его с поэтажным планом. Любое изменение — перенесённая перегородка, объединённая с комнатой кухня, расширенный за счёт коридора санузел — попадает прямо в отчёт об оценке. Решает банк, и вариантов у него обычно три: отказать, одобрить с условием узаконить изменения до сделки или, реже, принять объект как есть, если работы совсем незначительные.
Логику банка легко понять, если посмотреть на его риск. Банк берёт в залог объект с определёнными характеристиками. Если завтра орган согласования потребует вернуть помещение в прежнее состояние, залог изменится, а при худшем развитии событий по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
ЖК РФ, ст. 29, ч. 3
И вот что здесь главное для сделки: эта обязанность закреплена за собственником и переходит вместе с квартирой. Купили жильё с неузаконенной перепланировкой — узаконивать придётся вам. Ни продавец, ни риелтор после регистрации к вопросу отношения уже не имеют.
Продавцу
Три сценария, и у каждого своя цена
Всё решает один вопрос. Узаконивается ли то, что сделано? Ответ даёт техническое обследование, и заказать его стоит до того, как квартира выйдет в рекламу.
Продать как есть, со скидкой
Работает, если у покупателя живые деньги. Про перепланировку говорите сразу, потом торгуетесь о сумме. Беда в том, что покупателей без ипотеки на рынке немного, и ждать своего можно долго.
Узаконить до сделки
Цена получается лучшей из возможных, и к вам возвращаются ипотечники. В объявлении можно написать «перепланировка согласована», а покупателю показать свежий технический паспорт. Платить за это придётся временем. Весь путь до записи в ЕГРН занимает от четырёх до шести месяцев, и ускорить его за деньги не выйдет.
Вернуть в прежнее состояние
Этот вариант остаётся, когда узаконить нельзя. Так бывает, если затронуты несущие конструкции, если санузел или кухня переехали на площадь жилых комнат соседей снизу, если заужен вентиляционный короб или газифицированную кухню объединили с комнатой без плотной перегородки. Дорого и обидно, но альтернатива — дисконт размером с тот же демонтаж.
Разница между первым и вторым сценарием измеряется в деньгах и считается заранее. Когда узаконивание обходится дешевле скидки, которую попросит покупатель, считать нечего.
Покупателю
Что сверить до подписания договора
Всё, что не найдено до сделки, становится вашим после неё. Проверка занимает вечер и не требует специалиста.
возьмите поэтажный план и технический паспорт и пройдите с ними по квартире: стены, дверные проёмы, границы санузла и кухни
сверьте площадь комнат в документах с фактической — расхождение в метрах выдаёт перенесённую перегородку
посмотрите, где мокрые зоны: не оказались ли ванная или кухня над жилой комнатой соседей снизу
проверьте вентиляционный короб — он должен быть целым, без ниш и сужений
в газифицированной квартире посмотрите, есть ли между кухней и комнатой плотная перегородка или дверь
спросите продавца прямо, было ли решение межведомственной комиссии, и попросите показать его
Если расхождение нашлось, это не повод отказываться от объекта. Это повод понять, узаконивается ли он, и перевести ответ в скидку. Квартира с найденной перепланировкой часто оказывается выгодной покупкой: покупателей на неё меньше, а узнать, узаконивается ли она, можно до сделки — обследование занимает около месяца.
После сделки
Уже купили — что теперь делать
Спорить с тем, что обязанность легла на вас, бессмысленно. Она следует за помещением и за его нынешним хозяином, кто бы ни затеял перепланировку. Но и паниковать рано, до предписаний доходит редко.
Узнают о несогласованной перепланировке обычно одним из четырёх способов. Жалоба соседей в управляющую компанию или ТСЖ, после которой те приходят с проверкой. Обращение в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. Визит сотрудников по другому поводу — авария, обход, поверка счётчиков, — когда изменения видны с порога.
Самый частый способ — ваша собственная следующая сделка или попытка взять кредит под залог этой квартиры. Та же история, только теперь на месте продавца окажетесь вы.
Порядок действий тот же, что у продавца, только без спешки. Начинать надо с обследования: специалист сверяет фактическое состояние помещения с документами и говорит, узаконивается сделанное или нет.
Если запрещённых решений нет, маршрут обычный: проект на уже выполненную планировку, межведомственная комиссия района, акт о завершении и запись в ЕГРН. Закон отводит комиссии на решение не более 45 дней со дня подачи документов, приёмка по регламенту Петербурга занимает до 30 дней, весь цикл — 4–6 месяцев.
Когда в квартире затронуты несущие конструкции или мокрые зоны переехали на площадь жилых комнат соседей снизу, узаконить не выйдет, и выяснить это лучше сейчас, пока не пришло предписание. Требовать компенсацию с прежнего собственника через суд теоретически можно, но перспектива зависит от того, что было записано в договоре и знал ли покупатель о перепланировке. Строить на этом план не стоит.
Деньги
Сколько стоит расхождение в переговорах
Универсального процента не существует, и любой названный «минус десять процентов от стоимости» — выдумка. На практике торг привязывают к сумме, за которую документы приводят в порядок: эту сумму обе стороны могут проверить.
Ориентиры по Петербургу такие. Техническое обследование с заключением — от 25 000 ₽, около 20 рабочих дней. Сбор исходной документации — от 15 000 ₽. Потом проект и согласование, их стоимость зависит от сложности изменений и от того, идёт дело в обычном порядке или через суд. Складывается сумма, которую и логично обсуждать как скидку.
Отдельно стоят работы из списка того, что согласовать нельзя. Тогда считают стоимость демонтажа и восстановления по плану, и цифра выходит совсем другая. Поэтому обследование лучше заказать до переговоров. Без него обе стороны торгуются вслепую и обычно расходятся.
Петербург
Почему здесь всё немного иначе
Согласование в Петербурге идёт через межведомственную комиссию при администрации района, и практика у районов отличается. То, что спокойно проходит в Приморском, в Центральном может потребовать дополнительных документов — просто потому, что дом стоит в зоне охраны и попадает во внимание КГИОП.
Старый фонд добавляет своё. Деревянные перекрытия, нестандартные пролёты, отсутствие внятной исходной документации по дому: там, где в панельной новостройке хватает типового решения, в доме позапрошлого века нужно обследование конструкций. Есть и вторая местная особенность, газ. Газифицированных кухонь в городе много, и объединение такой кухни с комнатой сразу переводит вопрос в разряд сложных.
Для сделки вывод простой. Сроки и стоимость узаконивания в Петербурге считают по конкретному адресу, и общая таблица из интернета тут не помощник. Между простой квартирой в панельном доме и квартирой в старом фонде с газом разница кратная.
С чего начинать
С документов, а не с объявления
И продавцу, и покупателю нужен один и тот же ответ: узаконивается ли то, что сделано в этой квартире. От него зависит и цена, и сценарий, и то, стоит ли вообще выходить на сделку сейчас.
Мы разбираем ситуацию по документам и фотографиям бесплатно. Сверяем поэтажный план с фактом, смотрим, нет ли запрещённых решений, и говорим, какой маршрут получается и сколько он займёт. Если маршрута нет — скажем и это, до того как вы заплатите за проект.
Николай ШагойкоСобственник архитектурной студии «Метры», Санкт-Петербург
Дальше по теме: чем грозит незаконная перепланировка и как её узаконить, узаконивание перепланировки под ключ, техническое обследование и заключение, цены и сроки.
Вопросы
Коротко о главном
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Даст ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой?
Кто узаконивает перепланировку после продажи — продавец или покупатель?
Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры?
На сколько падает цена квартиры с неузаконенной перепланировкой?
Купили квартиру с перепланировкой, что делать?
Первичный разбор · бесплатно
Проверим вашу перепланировку по документам и фото
Ответьте на 3 коротких вопроса — поймём, что изменено и какой маршрут реалистичен. Если случай безнадёжный, скажем сразу.